重大启示：上世纪90年代房价狂跌5年、政府救市5年，最终四大政策推动房价上升

上世纪90年代初中国房地产商品化起步。

1990年5月国家颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

房地产商品化从深圳、海南起步，逐步向全国推进。全国各地数千亿资金蜂拥扑向深圳、海口。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。

更离谱的是，当时深圳、海南袭香港不良商人套路，大肆炒楼花，没有土地使用权证、没有任何批准手续，只有一个不知道是否被批准的规划图纸，就标价出售。一时间，这种不靠谱的楼花被爆炒，一天一个价，按小时飙升。

眼看这种搞法不可持续，时任国务院副总理的朱镕基1993年6月23日发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》即16条整顿措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

一时间，对各级银行行长追责，银根全面紧缩，一路高歌猛进的房地产热顿时被釜底抽薪。

于是从深圳、海南开始，全国房地产热浪应声而落。房地产价格在两三年时间里一落千丈，好点的被腰斩，深圳、海南跌去了三分之二。

于是，开发商纷纷逃离或倒闭，出现大量烂尾楼，落下一地鸡毛。

这种跌势持续到1998年，整整下跌了5年之久，还没有被稳住。

由于房地产猛烈下跌带来的乘数效应，全国消费萎缩，物价负增长，进入典型的通缩时期。

在此期间，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。

加上1997年亚洲金融危机，在香港楼市暴跌的带动下，内地楼市雪上加霜。

1998年，我国房地产跌入谷底。同时，出口增速处于近10年的低水平状态，对亚洲出口所占出口比重从60%下降到53%。

1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，这是建国以来首家因支付危机关闭的省级商业银行。

与此同时，全国国企大规模亏损，财政困难。为扭转局面，1998年国家启动了轰轰烈烈的国企改革，引发国企下岗潮，内需严重不足。

于是，从1998年开始，国家开始出台一系列措施，希望从稳定楼市入手，拯救整个经济。

1998年3月19日，朱镕基在九届全国人大一次会议举行的记者招待会上，指出“住房建设将成为中国经济新的增长点”，提出停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

这是一个强烈信号：国家要从住房商品化入手拯救楼市！

同年7月3日，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，全面推行和不断完善住房公积金制度，加快经济适用房建设，扩大个人住房贷款发放范围等。

为了配合全国性的住房制度改革，当年5月央行出台了《个人住房贷款管理办法》，开创了个人购房按揭模式，刺激个人购房。

1999年财政部、国家税务总局、建设部陆续出台了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》、《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对房地产二级市场涉及的营业税、契税、土地增值税、个人所得税实行优惠，减轻个人买卖普通住宅的税收负担。

土地供给方面，2002年7月国土资源部颁发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式。

各个地方政府的救市政策紧随其后，包括①房地产交易0税率；②购买商品房入城市户籍——这一政策在包括上海、深圳、广州及各省会城市实施；③处理烂尾楼除以极低的价格出售外，享受旧城改造政策，包括减免土地出让金和城市建设配套费等政策。

房地产一路大开绿灯！

与此同时，④实施宽松货币政策，2002-2003年M2同比增速持续上升，最高达到21.55%，超量货币资金开始流入楼市。

终于，从2002年开始楼市抬头，2003年至2007年，楼市快速回升。

2002年房地产增速达到20.20%，2003年2月-5月全国商品房销售面增速每月均在35%以上。

可以说，上述4大政策挽救了房市！