吳曉求一句話讓多少人破防——九組數據解讀

近日在網上流傳經濟學家吳曉求教授就消費疲軟的金句。他說：“老百姓都沒收入了，還在那兒硬刺激消費。這路子就是錯的。”“老百姓都被榨乾了還在刺激消費，首當其衝的就是穩就業。”

撇開上述話，吳曉求在多次公開演講和專訪中，反覆闡述過與“刺激消費”相關的邏輯，其核心主張可以概括為：消費不能靠“刺激”，要靠收入、財富和社會保障來支撐。

這話放到房地產“救市”上也合適。

現在有關房市是否見底回升爭論激烈，觀點相左，絕然對立。

就地方政府、開發商、銀行、房地產中介而言，都在挺房價上漲。而吳曉求的話對他們是絕對的打擊。

下面舉出十組數據供大家參考，看看房地產是否有可能觸底反轉，是否重回漲勢？

（一）凝固在房地產上的資金大得嚇人

2000年至2024年15年間，“凝結在房地產上的錢”，如果看購房者掏出去的錢（商品房銷售額），累計規模在178萬億元左右，大致相當於同期M2增量的六成。

按照2025年末全國人口總量為140489萬人計算，人均花費12.64萬元/人，平均每戶178萬億元 ÷ 4.94 億戶≈36 萬元/戶①。

另一組數據：2026年2月末待售面積曾達到7.99億平方米的歷史峰值。

這意味著去化壓力非常大。儘管庫存總量有所降低，但機構測算顯示，重點城市的消化週期（賣完現有庫存所需時間）反而有所拉長。撇開巨量空置房不說，僅待售面積消化的時間就要21.5個月左右。

這意味著庫存下降更多是源於新房開工和供應收縮，而非銷售端的大幅回暖。

有關預測認為，消化目前全部房地產庫存（包括空置房、在建工程、待售面積等等）需要最短5年、最長7年甚至更長時間。

（二）家庭和個人在住宅上的負債高得嚇人

統計數據截至2025年末，全國個人住房貸款餘額為 37.01萬億元；也有社會機構推算，個人住房貸款餘額38.3萬億元。

全國約2.43億戶城鎮家庭，平均每戶城鎮家庭揹負約15.8萬元房貸。

這個計算存在明顯問題：它把有房貸和無房貸的家庭混在一起平均，得出的數字既不代表有貸戶的真實壓力。

按“實際揹負房貸的家庭”計算，多個媒體引述央行《中國城鎮居民家庭資產負債調查報告》（基於2019年數據）分析，43.4%的城鎮家庭有房貸，對應約1.05億戶有貸家庭；另有來源估算為1.4億至1.5億戶。

按前述1.05億戶有貸家庭、2021年末38.3萬億元房貸餘額計算，有貸家庭平均每戶房貸餘額約36.5萬元。

（三）全國人均存款幾何？

與上一指標此相對應，截至2025年12月末，全國人均存款約 11.89 萬元，每戶平均存款約 32.46 萬元。

即使居民將全部存款取出來購買房屋，既不足以消化商品房庫存，也不足以歸還房貸。

（四）人口淨減少的趨勢令人恐懼

近五年間，人口僅在2021年保持微增，自2022年起進入負增長，且2025年的減少幅度明顯擴大。

2022年：淨減少 85萬人（年末人口141175萬人）

2023年：淨減少 208萬人（年末人口140967萬人）

2024年：淨減少 139萬人（年末人口140828萬人）

2025年：淨減少 339萬人（年末人口140489萬人）

與此同時，聯合國《世界人口展望2024》對中國人口下降趨勢的核心判斷是：中國人口已進入長期下行通道，將呈現階梯式下降：

2050年降至約 12.6億。

2070年跌破 10億。

2100年進一步降至 6.33億左右——這一數字常被媒體形容為“回到1950年代後期的水平”。

人口如此大幅度減少，有多少新增購買住宅的源動力？

（五）全國城鎮家庭住房自有率高得嚇人

有自媒體引述住建部2025年數據稱，全國城鎮家庭住房自有率達96%。另有來源引述《2025年中國城鎮家庭住房調查報告》稱，城鎮家庭住房擁有率為96.3%，其中27.1%的家庭擁有兩套及以上住房。

據研究機構測算，2025年中國城鎮住房套戶比為 1.07，即平均每100戶城鎮家庭對應約107套住房。

根據上數據，新增購買住宅或改善型住宅能有多大空間？

（六）售租比低得令投資者心寒

以“售租比”（靠租金收回購房成本所需年數）衡量，重點城市大致在45至48年之間；以“租金回報率”（年租金/房價）衡量，則普遍在2%左右。

麟評居住大數據研究院重點對50個城市統計，2025上半年平均售租比為48.0年，對應租金回報率2.08%；2024年全年售租比為48.5年，回報率2.06%。

中指研究院統計（重點50城），2025年9月租金房價比均值為 2.21%。

這意味著，一套房子的年租金收益大約是其總價的2%。

把售租比和房貸利率放在一起看，核心結論很直接：在當前的租售比水平下，租金回報率明顯低於房貸利率（約3.06%），意味著“以租養貸”普遍覆蓋不了利息成本。

2025年第四季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.06%。

這意味著，租金收益跑不贏利息，中間存在約1個百分點的“負利差”。也就是說，在不考慮房價上漲的情況下，純粹靠租金現金流，房產不僅無法覆蓋貸款成本，還需要額外貼錢。

投資房地產就是個虧本買賣！

而且如果一套房子靠租金來“回本”，按當前均價需要48年，恐怕投資者要一輩子困在房地產上。

（七）居民收入能否支撐大規模購買？

根據國家統計局數據，2025年全國居民人均可支配收入為 43,377元。其中城鎮居民人均可支配收入 56,502元，中位數36,231元。

這樣的收入，加上居民個人存款，能不能支付鉅額房價的首期款？即使支付了首期款，在扣除自己或家庭全部消費後，有能力支付每月按揭貸款嗎？

（八）青年失業率居高不下的新增住房困境

青年是新增住房的主力軍。但青年失業率居高不下，失業青年有何能力購買住房？

近三年青年（16—24歲，不含在校生）失業率在14.9%至18.9%區間徘徊。2025年8月達到 18.9%，為2023年12月公佈該數據以來的新高。2025年全年大致在14.6%—18.9%區間內震盪。

2026年截至9月）為18.0%。

與此同時，根據國家統計局發佈的數據，2026年9月25—29歲勞動力（不含在校生）失業率為7.4%。

（九）消費疲軟下房地產能夠雄起嗎？

現在企業經營困難、就業困難，收入偏低，導致整體消費疲軟。

2025年全年CPI同比持平（0%）；2026年前三季度：CPI同比上漲0.9%。

社會消費品零售總額，2025年增長3.7%，2026年前三季度降至增長1.1%。

在這種情況下，能刺激得動需要巨量資金才能撬動的房地產嗎？