五大因素显示：房市再无V型反转可能 将会长期呈L型低位震荡 到了某个关键节点再度下沉

目前关于房市走势的争论很大，数据也在打架。但多数持乐观态度，认为房市见底回升。

三月份，笔者去海南、广东、武汉走了一圈，看到一种两级分化的现象：新房价格的确稳住了，但二手房销不动，价格弹性非常大。

新建商品房为何向好？

笔者了解到，各地为了稳房市，出台了一系列优惠政策，其中“送面积”刺激最大。何为“送面积”？就是政府默许（不发文件）开发商钻空子，将门口、窗台、阳台、天井……变成实打实套内实打实面积，从而将套内面积（实际使用面积）提高到与建筑面积相等（100%）、甚至提高到建面的120%，由此吸引购买者。

这种情况普遍存在，由此托住了新房价格，扩大了销售量。

但与此相对应，二手房市场非常冷，不仅在线下，而且线上各大平台铺天盖地都是二手房抛售，但响应者寥寥，价格弹性很大。

流传一种说法，各地政府已经不管二手房市场的好坏——这已经传递到最终消费者手中，死也好、坏也罢，对地方财政影响不大。他们的重点是“救新建”，稳住地价和房市，从而稳住税收和财政。

由此导致房市冰火两重天！

再看宏观数据上半年百城新建商品住宅销售面积累计同比下降约 12%。1—5月全国商品房销售面积同比下降 10.8%，销售额下降 13.5%。虽然二季度以来降幅收窄，但总体偏冷，房企受销售回款及融资约束，主动“控增量”，致使1—5月份，全国房地产开发投资同比下降 16.2%。

国家有关部门的分析是，房地产延续“总量收缩、结构分化”的筑底修复态势。

房市会很快反转吗？

这里所问是指“会像2005年那种V型反转”吗？

答案是绝无可能！

五大因素将导致中国房市长期呈L型低位震荡(底部徘徊) ，到了某个关键节点再下沉。

**一是去库存周期长。**中国房地产存量非常之大，尽管去库存所需时间没有统一答案，但一般认为，一线/二线城市狭义库存（不含在建、未开工）约需2年消化，广义库存需更长时间，而三、四线去库存至少7年。

总之，全国整体完成去库存是一个漫长且不均衡的过程，可能需要数年时间，且结果将是结构性的，而非全局性的统一复苏。

**二是购买力不足，需求端承压。**目前，整个经济仍处于结构转型中，消费需求仍然是主要矛盾。收入增长乏力，就业形势紧张，削弱了购买力。因为预期转弱，导致居民被迫增加储蓄、削减消费，形成“越跌越没人买”的循环。

**三是刚性需求转换困难。**撇开农村不说，目前城镇居民家庭户均拥有住房1.5套（数据来自2019年中国人民银行的一项调查），其中58.4%的家庭拥有1套住房；31.0%的家庭拥有2套；10.5%的家庭拥有3套及以上。现在二手房供给过剩，卖不出去，如何为改善去换新房？除了部分科技新锐、企业高管，普通居民很难实现改善腾挪。

**四是上一轮促使房市反转的政策周期不会重复。**上世纪90年代中期房市暴跌，市场萎缩至2003年，长达8年之久。从中央到地方出台了各种刺激性优惠政策，包括大幅降低利率、房地产开发低税率、交易基本0税率，尤其是以极低价格、免各种税费（包括土地出让金）处理烂尾楼、购房入户口（一、二线城市均如此）……这些政策还可能出现吗？就说免土地出让金、城市建设配套费，可能吗？房地产交易0税率可能吗？

**五是人口长期利空或人口逐年减少导致绝对需求减少——这是最关键的因素。**根据国家统计局及相关数据，总人口在2021年达到峰值后，自2022年起连续四年负增长，负增长以来（2022年起）四年间累计减少771万人。有预测数据显示，适龄购房人群预计减少2100万。

这表明，房地产的人口红利没有了。

因此，未来住房需求的绝对减少是大概率事件。预计未来5年年均住宅需求约7-8亿平方米，难回历史高峰。

根据联合国预计，如果这种现象不能扭转，到本世纪末中国人口将减少7.86亿，减少超过一半。

在这种情况下，房市会不会每况愈下，一个一个台阶节节向下？

所以，即使当前房市见底，去库存将更多依靠“控供给”带来的被动消化，而非需求爆发。房市未来的趋势将是长期筑底，如果人口仍旧持续减少，大概率将在某个节点再次向下。更严重的是，不仅住宅、而且整个社会建设规模，包括商业的、办公的、教育的、医疗的……各行各业的建设都将呈现存量大量过剩、建设需求急剧萎缩的趋势。所以，关键是想尽一切办法刺激人口增长。