五大因素顯示：房市再無V型反轉可能 將會長期呈L型低位震盪 到了某個關鍵節點再度下沉

目前關於房市走勢的爭論很大，數據也在打架。但多數持樂觀態度，認為房市見底回升。

三月份，筆者去海南、廣東、武漢走了一圈，看到一種兩級分化的現象：新房價格的確穩住了，但二手房銷不動，價格彈性非常大。

新建商品房為何向好？

筆者瞭解到，各地為了穩房市，出臺了一系列優惠政策，其中“送面積”刺激最大。何為“送面積”？就是政府默許（不發文件）開發商鑽空子，將門口、窗臺、陽臺、天井……變成實打實套內實打實面積，從而將套內面積（實際使用面積）提高到與建築面積相等（100%）、甚至提高到建面的120%，由此吸引購買者。

這種情況普遍存在，由此托住了新房價格，擴大了銷售量。

但與此相對應，二手房市場非常冷，不僅在線下，而且線上各大平臺鋪天蓋地都是二手房拋售，但響應者寥寥，價格彈性很大。

流傳一種說法，各地政府已經不管二手房市場的好壞——這已經傳遞到最終消費者手中，死也好、壞也罷，對地方財政影響不大。他們的重點是“救新建”，穩住地價和房市，從而穩住稅收和財政。

由此導致房市冰火兩重天！

再看宏觀數據上半年百城新建商品住宅銷售面積累計同比下降約 12%。1—5月全國商品房銷售面積同比下降 10.8%，銷售額下降 13.5%。雖然二季度以來降幅收窄，但總體偏冷，房企受銷售回款及融資約束，主動“控增量”，致使1—5月份，全國房地產開發投資同比下降 16.2%。

國家有關部門的分析是，房地產延續“總量收縮、結構分化”的築底修復態勢。

房市會很快反轉嗎？

這裡所問是指“會像2005年那種V型反轉”嗎？

答案是絕無可能！

五大因素將導致中國房市長期呈L型低位震盪(底部徘徊) ，到了某個關鍵節點再下沉。

**一是去庫存週期長。**中國房地產存量非常之大，儘管去庫存所需時間沒有統一答案，但一般認為，一線/二線城市狹義庫存（不含在建、未開工）約需2年消化，廣義庫存需更長時間，而三、四線去庫存至少7年。

總之，全國整體完成去庫存是一個漫長且不均衡的過程，可能需要數年時間，且結果將是結構性的，而非全局性的統一復甦。

**二是購買力不足，需求端承壓。**目前，整個經濟仍處於結構轉型中，消費需求仍然是主要矛盾。收入增長乏力，就業形勢緊張，削弱了購買力。因為預期轉弱，導致居民被迫增加儲蓄、削減消費，形成“越跌越沒人買”的循環。

**三是剛性需求轉換困難。**撇開農村不說，目前城鎮居民家庭戶均擁有住房1.5套（數據來自2019年中國人民銀行的一項調查），其中58.4%的家庭擁有1套住房；31.0%的家庭擁有2套；10.5%的家庭擁有3套及以上。現在二手房供給過剩，賣不出去，如何為改善去換新房？除了部分科技新銳、企業高管，普通居民很難實現改善騰挪。

**四是上一輪促使房市反轉的政策週期不會重複。**上世紀90年代中期房市暴跌，市場萎縮至2003年，長達8年之久。從中央到地方出臺了各種刺激性優惠政策，包括大幅降低利率、房地產開發低稅率、交易基本0稅率，尤其是以極低價格、免各種稅費（包括土地出讓金）處理爛尾樓、購房入戶口（一、二線城市均如此）……這些政策還可能出現嗎？就說免土地出讓金、城市建設配套費，可能嗎？房地產交易0稅率可能嗎？

**五是人口長期利空或人口逐年減少導致絕對需求減少——這是最關鍵的因素。**根據國家統計局及相關數據，總人口在2021年達到峰值後，自2022年起連續四年負增長，負增長以來（2022年起）四年間累計減少771萬人。有預測數據顯示，適齡購房人群預計減少2100萬。

這表明，房地產的人口紅利沒有了。

因此，未來住房需求的絕對減少是大概率事件。預計未來5年年均住宅需求約7-8億平方米，難回曆史高峰。

根據聯合國預計，如果這種現象不能扭轉，到本世紀末中國人口將減少7.86億，減少超過一半。

在這種情況下，房市會不會每況愈下，一個一個臺階節節向下？

所以，即使當前房市見底，去庫存將更多依靠“控供給”帶來的被動消化，而非需求爆發。房市未來的趨勢將是長期築底，如果人口仍舊持續減少，大概率將在某個節點再次向下。更嚴重的是，不僅住宅、而且整個社會建設規模，包括商業的、辦公的、教育的、醫療的……各行各業的建設都將呈現存量大量過剩、建設需求急劇萎縮的趨勢。所以，關鍵是想盡一切辦法刺激人口增長。