吴晓求一句话让多少人破防——九组数据解读

近日在网上流传经济学家吴晓求教授就消费疲软的金句。他说：“老百姓都没收入了，还在那儿硬刺激消费。这路子就是错的。”“老百姓都被榨干了还在刺激消费，首当其冲的就是稳就业。”

撇开上述话，吴晓求在多次公开演讲和专访中，反复阐述过与“刺激消费”相关的逻辑，其核心主张可以概括为：消费不能靠“刺激”，要靠收入、财富和社会保障来支撑。

这话放到房地产“救市”上也合适。

现在有关房市是否见底回升争论激烈，观点相左，绝然对立。

就地方政府、开发商、银行、房地产中介而言，都在挺房价上涨。而吴晓求的话对他们是绝对的打击。

下面举出十组数据供大家参考，看看房地产是否有可能触底反转，是否重回涨势？

（一）凝固在房地产上的资金大得吓人

2000年至2024年15年间，“凝结在房地产上的钱”，如果看购房者掏出去的钱（商品房销售额），累计规模在178万亿元左右，大致相当于同期M2增量的六成。

按照2025年末全国人口总量为140489万人计算，人均花费12.64万元/人，平均每户178万亿元 ÷ 4.94 亿户≈36 万元/户①。

另一组数据：2026年2月末待售面积曾达到7.99亿平方米的历史峰值。

这意味着去化压力非常大。尽管库存总量有所降低，但机构测算显示，重点城市的消化周期（卖完现有库存所需时间）反而有所拉长。撇开巨量空置房不说，仅待售面积消化的时间就要21.5个月左右。

这意味着库存下降更多是源于新房开工和供应收缩，而非销售端的大幅回暖。

有关预测认为，消化目前全部房地产库存（包括空置房、在建工程、待售面积等等）需要最短5年、最长7年甚至更长时间。

（二）家庭和个人在住宅上的负债高得吓人

统计数据截至2025年末，全国个人住房贷款余额为 37.01万亿元；也有社会机构推算，个人住房贷款余额38.3万亿元。

全国约2.43亿户城镇家庭，平均每户城镇家庭背负约15.8万元房贷。

这个计算存在明显问题：它把有房贷和无房贷的家庭混在一起平均，得出的数字既不代表有贷户的真实压力。

按“实际背负房贷的家庭”计算，多个媒体引述央行《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》（基于2019年数据）分析，43.4%的城镇家庭有房贷，对应约1.05亿户有贷家庭；另有来源估算为1.4亿至1.5亿户。

按前述1.05亿户有贷家庭、2021年末38.3万亿元房贷余额计算，有贷家庭平均每户房贷余额约36.5万元。

（三）全国人均存款几何？

与上一指标此相对应，截至2025年12月末，全国人均存款约 11.89 万元，每户平均存款约 32.46 万元。

即使居民将全部存款取出来购买房屋，既不足以消化商品房库存，也不足以归还房贷。

（四）人口净减少的趋势令人恐惧

近五年间，人口仅在2021年保持微增，自2022年起进入负增长，且2025年的减少幅度明显扩大。

2022年：净减少 85万人（年末人口141175万人）

2023年：净减少 208万人（年末人口140967万人）

2024年：净减少 139万人（年末人口140828万人）

2025年：净减少 339万人（年末人口140489万人）

与此同时，联合国《世界人口展望2024》对中国人口下降趋势的核心判断是：中国人口已进入长期下行通道，将呈现阶梯式下降：

2050年降至约 12.6亿。

2070年跌破 10亿。

2100年进一步降至 6.33亿左右——这一数字常被媒体形容为“回到1950年代后期的水平”。

人口如此大幅度减少，有多少新增购买住宅的源动力？

（五）全国城镇家庭住房自有率高得吓人

有自媒体引述住建部2025年数据称，全国城镇家庭住房自有率达96%。另有来源引述《2025年中国城镇家庭住房调查报告》称，城镇家庭住房拥有率为96.3%，其中27.1%的家庭拥有两套及以上住房。

据研究机构测算，2025年中国城镇住房套户比为 1.07，即平均每100户城镇家庭对应约107套住房。

根据上数据，新增购买住宅或改善型住宅能有多大空间？

（六）售租比低得令投资者心寒

以“售租比”（靠租金收回购房成本所需年数）衡量，重点城市大致在45至48年之间；以“租金回报率”（年租金/房价）衡量，则普遍在2%左右。

麟评居住大数据研究院重点对50个城市统计，2025上半年平均售租比为48.0年，对应租金回报率2.08%；2024年全年售租比为48.5年，回报率2.06%。

中指研究院统计（重点50城），2025年9月租金房价比均值为 2.21%。

这意味着，一套房子的年租金收益大约是其总价的2%。

把售租比和房贷利率放在一起看，核心结论很直接：在当前的租售比水平下，租金回报率明显低于房贷利率（约3.06%），意味着“以租养贷”普遍覆盖不了利息成本。

2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。

这意味着，租金收益跑不赢利息，中间存在约1个百分点的“负利差”。也就是说，在不考虑房价上涨的情况下，纯粹靠租金现金流，房产不仅无法覆盖贷款成本，还需要额外贴钱。

投资房地产就是个亏本买卖！

而且如果一套房子靠租金来“回本”，按当前均价需要48年，恐怕投资者要一辈子困在房地产上。

（七）居民收入能否支撑大规模购买？

根据国家统计局数据，2025年全国居民人均可支配收入为 43,377元。其中城镇居民人均可支配收入 56,502元，中位数36,231元。

这样的收入，加上居民个人存款，能不能支付巨额房价的首期款？即使支付了首期款，在扣除自己或家庭全部消费后，有能力支付每月按揭贷款吗？

（八）青年失业率居高不下的新增住房困境

青年是新增住房的主力军。但青年失业率居高不下，失业青年有何能力购买住房？

近三年青年（16—24岁，不含在校生）失业率在14.9%至18.9%区间徘徊。2025年8月达到 18.9%，为2023年12月公布该数据以来的新高。2025年全年大致在14.6%—18.9%区间内震荡。

2026年截至9月）为18.0%。

与此同时，根据国家统计局发布的数据，2026年9月25—29岁劳动力（不含在校生）失业率为7.4%。

（九）消费疲软下房地产能够雄起吗？

现在企业经营困难、就业困难，收入偏低，导致整体消费疲软。

2025年全年CPI同比持平（0%）；2026年前三季度：CPI同比上涨0.9%。

社会消费品零售总额，2025年增长3.7%，2026年前三季度降至增长1.1%。

在这种情况下，能刺激得动需要巨量资金才能撬动的房地产吗？